Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Ngày đăng: 2024-08-11 12:01:36

1. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Ảnh minh họa - Nguồn từ Internet

2. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau:

2.1. Đối với cá nhân cư trú

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng (từng lần)

x

Thuế suất 2%

Trong đó:

(i) Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất (kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Lưu ý: Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

(ii) Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

(iii) Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý:

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

2.2. Đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng bất động sản

x

Thuế suất 2%

(i) Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú: là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú (nêu tại Mục 2.1).

(ii) Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Tham khảo thêm các khoản thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế tại Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.

>> Xem thêm mẫu:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) theo mẫu số 03/BĐS-TNCN Thông tư 80/2021/TT-BTC.

3. Biểu mẫu tham khảo về thuế TNCN

- Mẫu số 01/XSBHĐC - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với doanh nghiệp xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp trả tiền hoa hồng cho cá nhân trực tiếp ký hợp đồng làm đại lý bán đúng giá; doanh nghiệp bảo hiểm trả phí tích lũy bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm không bắt buộc khác) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 01-1/BK-XSBHĐC - Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động đại lý xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp (kê khai vào hồ sơ khai thuế của tháng/quý cuối cùng trong năm tính thuế) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 02/KK-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú có thu nhập từ tiền lương, tiền công khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 02/QTT-TNCN - Tờ khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 02-1/BK-QTT-TNCN - Phụ lục bảng kê giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 03/BĐS-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 04/CNV-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng vốn góp, cá nhân chuyển nhượng chứng khoán khai trực tiếp với cơ quan thuế và tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 04/CNV-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho nhiều cá nhân) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 04/ĐTV-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân nhận cổ tức bằng chứng khoán, lợi tức ghi tăng vốn, chứng khoán thưởng cho cổ đông hiện hữu khi chuyển nhượng và tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 04-1/ĐTV-TNCN - Phụ lục bảng kê chi tiết (áp dụng đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho nhiều cá nhân) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 04/NNG-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân không cư trú có thu nhập từ kinh doanh, cá nhân có thu nhập từ đầu tư vốn, bản quyền, nhượng quyền thương mại, trúng thưởng được trả từ nước ngoài) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 04/TKQT-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân nhận thừa kế, quà tặng không phải là bất động sản) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 05/KK-TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trả các khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 05-1/PBT-KK-TNCN - Phụ lục bảng xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công và trúng thưởng ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 05/QTT-TNCN - Tờ khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trả thu nhập chịu thuế từ tiền lương, tiền công) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 05-1/BK-QTT-TNCN - Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân thuộc diện tính thuế theo biểu luỹ tiến từng phần ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 05-2/BK-QTT-TNCN - Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân thuộc diện tính thuế theo thuế suất toàn phần ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 05-3/BK-QTT-TNCN - Phụ lục bảng kê chi tiết người phụ thuộc giảm trừ gia cảnh ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 06/TNCN - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trả thu nhập khấu trừ thuế đối với thu nhập từ đầu tư vốn, từ chuyển nhượng chứng khoán, từ bản quyền, từ nhượng quyền thương mại, từ trúng thưởng của cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú; từ kinh doanh của cá nhân không cư trú; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng vốn của cá nhân không cư trú) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 06-1/BK-TNCN - Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân có thu nhập trong năm tính thuế (kê khai vào hồ sơ khai thuế của tháng/quý cuối cùng trong năm tính thuế) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 07/ĐK-NPT-TNCN - Bản đăng ký người phụ thuộc ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 07/XN-NPT-TNCN - Phụ lục bảng kê khai về người phải trực tiếp nuôi dưỡng ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 07/THĐK-NPT-TNCN - Phụ lục bảng tổng hợp đăng ký người phụ thuộc cho người giảm trừ gia cảnh (áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện đăng ký giảm trừ người phụ thuộc cho người lao động) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 08/UQ-QTT-TNCN - Giấy uỷ quyền quyết toán thuế thu nhập cá nhân ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

- Mẫu số 08/CK-TNCN - Bản cam kết hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng khi cá nhân nhận thu nhập và ước tính tổng thu nhập trong năm dương lịch chưa đến mức chịu thuế TNCN) ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.

(nguồn-thuvienphapluat.vn)